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不動産
借家・借地に関する問題からご近所トラブルまで。

不動産トラブルの事例

賃料不払いトラブル

賃貸物件の借主側が起こすトラブルとして1番多いのは、賃料の不払いです。契約書には「毎月○日まで」という形で賃料を支払うよう定められているにも関わらず、指定された日を過ぎても支払わないという事例です。数日過ぎただけでトラブルになることは稀ですが、これが何か月も支払いが滞ってしまうと話は違ってきます。

この場合、内容証明などで支払いを求めることが多いのですが、それでも支払いがされない場合は、裁判所に訴えを起こし、建物の明け渡しや賃料の請求をすることになります。

立退きトラブル

賃料の滞納、無断転貸、契約目的外の使用で、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が失われたときは、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。しかし、賃貸借契約を解除したとしても、賃借人が立ち退かない場合があります。この場合、賃貸人が実力を行使して立ち退かせることはできません。

また、賃貸期間が満了したとしても、直ちに賃貸借契約が終了するのではなく、賃貸人側に、貸していた土地や建物の使用を必要とする事情等（正当事由）が必要です。場合によっては、立退料が必要になることもあります。

これら立退きのトラブルが生じた場合、弁護士に相談することをお勧めします。

家賃の増額トラブル

例えば、賃料が近隣の相場と比べて不相当に低額となった場合には、家賃の増額を請求することができます。その場合、まず、当事者間で家賃増額の話合いをすることになりますが、話合いで合意ができなかったときは、裁判所に対して調停を申し立てることになります。

調停でも解決できないときは、訴訟を提起して家賃を決めてもらうことになります。ただし、適正な家賃を決めるため鑑定が必要となる場合があり、その場合は鑑定費用がかかります。

敷金返還トラブル

退去する際、借りた時と同等の状態に戻すことが契約として記載されている場合がほとんどです。しかしそれは、あくまで故意に、あるいは過失などで傷や汚れをつけてしまった場合のみに該当します。日常生活を送る上で付いてしまう自然な汚れなどは家主が負担をするのが原則にも関わらず、これを借主に負担させようとする家主もいます。敷金が全額返還されない、というのはまだマシな例で、家主によっては追加の修繕料金を請求されます。

退去時のトラブルを避けるため、入居時、家具を入れる前に部屋の写真を撮っておくことをお勧めします。

分譲マンションのトラブル

分譲マンションは、専有部分と共有部分があります。廊下や階段が共用部分であることは当然ですが、玄関扉やバルコニー等は共用部分であることは知らない方が多いのではないでしょうか。区分所有法では共有部分の管理や変更の方法等を定めていますので、玄関扉を無断で変更することはできません。

分譲マンションには、多数の区分所有者がいるため、利害関係が複雑に絡み合い、問題の解決には時間と労力が必要となる場合が多いですので、問題を先送りにせず、弁護士に相談することをお勧めします。

隣地との境界トラブル

事例として多いのは、隣との境界線についてお互い別々に主張をしている、というトラブルです。隣地との間にブロック塀や側溝、植栽があったりするケースがほとんどです。

係争部分は広くなく、経済的価値が高額になるわけでもありませんが、日頃の人間関係も絡んで深刻なトラブルに発展するケースもありますので、なるべく円満に解決したいところです。

弁護士には、あくまで中立な立場から事実関係をよく確認し、紛争を解決することが求められます。

不動産トラブルに関する解決Q&A

借主が3か月分の賃料を滞納しています。賃貸借契約書には「1か月でも賃料の支払を怠ったときは、催告なしに賃貸借契約を解除できる。」という文言が入っています。賃貸借契約を解除して、退去してもらうことはできますか。

賃貸借契約の解除が認められる可能性があります

賃貸借契約は、貸主と借主との間の信頼関係を基礎とする継続的な契約です。家賃の滞納期間、滞納額、賃借人の態度等の事情をみて、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されているといえる場合には、契約を継続させるべきではありませんから、賃貸借契約を解除して、退去を求めることができます。

賃貸借契約書に「1か月でも賃料の支払を怠ったときは、催告なしに賃貸借契約を解除できる。」という文言がある場合でも、通常、1か月程度の賃料滞納では、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されたとまで言えませんので、契約を解除することは困難です。

裁判では、3か月以上の賃料滞納があれば、信頼関係が破壊されたと判断され、賃貸借契約の解除が認められるケースが多いです。

マンションの1室を住居として賃貸したのに、事務所として使用しています。賃貸借契約を解除することはできますか。

信頼関係が破壊されたと認められれば、賃貸借契約を解除することができます

貸借契約でマンションの使用目的を定めた場合、借主は、契約で定めた使用目的に従って、マンションを使用しなければなりません。

もっとも、賃貸借契約は、貸主と借主との間の信頼関係を基礎とする継続的な契約ですので、使用目的に違反した場合であっても、信頼関係が破壊されたといえるほど重大なものでなければ、賃貸借契約を解除することはできません。

マンションの管理組合がマンションの住人から管理費とともに町内会費を徴収・支出することはできるのでしょうか。

避けた方が良いでしょう

管理組合は、「建物並びにその敷地及び附属施設」という「物」の管理を中心とする強制加入団体です（区分所有法3条）。他方、町内会（自治会）は、地域の住民のコミュニティの維持・形成という「人」の管理を中心とする任意団体です。このような性格の違いから、町内会費等の自治会費の徴収・支出は、区分所有法3条の「管理」には当たりません。裁判例は、肯定するものと否定するものとがありますが、以上のことから、管理組合が、町内会費を徴収・支出することは避けた方が無難でしょう。